Category Archives: 不動産全般

家賃保証の民法改正による影響とは

今回の民法改正についてご存じでしょうか。敷金の返還、原状回復、連帯保証人などについて今まで慣習化されていたことが明文化され、より明確になったのです。国交省でまとめた返金割合などの資料も公表され、より一般に解り易くなりました。

今回の民法改正では、連帯保証人に関すること、敷金返還や原状回復に関するルールの明確化がなされましたが、これは判例などの積み重ねで慣習化された内容が明文化されたものです。例えば賃貸借契約の終了時、敷金から賃借人の債務を差し引き残金がある場合、家主はそれを賃借人に返還しますが、その明文化などです。原状回復については通常の使用によって生じる損耗については、賃借人は原状回復義務を負わないことも明文化されました。入居時の状態にまで“新しく戻す”のではなく、”通常損耗や経年変化を考慮する”という考えが根付いてきており、民法にも規定された原状回復の定義にあわせ“経年変化を除く”ことが追記されました。敷金返還については、これまで借主の非なくトイレや風呂が使用不可になった場合、借主は家賃の「減額を請求できる」でしたが、民法改正後は使えなくなった割合に応じ「当然に減額される」と変更、家賃の当然減額やその程度などについての協議が規定されました。しかし家賃減額に関する明確な基準や事例の蓄積が少ないため新しい民法の施行時に生じる混乱を避けるため、国土交通省では、最近の裁判例や実務の動向を「相談対応事例集」にまとめ、公表しています。保証人に関しては、賃貸借契約で保証人をつける場合、賃借人から連帯保証人に賃借人の財産状況などを情報提供が義務付けられました。また家主には、家主は連帯保証人から賃借人の支払状況に関し問い合わせを受けた時、遅滞なく回答することが義務付けられました。回答をおろそかにすると家賃の滞納額を連帯保証人に請求する際回答義務違反を指摘され請求に支障が生じる可能性があります。保証人の方にも不安が払しょくされるよう、『家賃債務保証業者の損害額に係る調査』、『家賃滞納発生に係る調査』および、『裁判所の判決における連帯保証人の負担額に係る調査』の結果、まとめられた極度額に関する参考資料が公表されています。しかし極度額が示されるとこれまでは安易に保証人になっていた親戚や知人が躊躇することも考えられ、また昨今の人間関係の希薄化なども背景に、家賃債務保証会社の利用は新規契約の7割を超えています。今改定では賃貸借契約のひな形として、借主の債務保証を“人”ではなく、“機関保証”によるものが必要だと判断、『家賃債務保証業者型』を作成し昨年10月からは、家賃債務保証業者の登録制度もスタートさせています。

フォーシーズ 4cs.co.jp